الموكل بتاعي راجل كبير في السن عايش بره مصر. من حوالي سنة ونص، اشترى قطعة أرض مساحتها ٥٠٠ متر في منطقة جديدة بهدف الاستثمار.
اشترى الأرض من المالك الأصلي مباشرة، وكتبوا عقد بيع ابتدائي بتاريخ ١ مارس ٢٠٢٤. موكلي دفع ٩٠٪ من تمن الأرض بموجب تحويلات بنكية موثقة، واتفقوا إن الـ ١٠٪ الباقية هتتدفع عند التسجيل النهائي في الشهر العقاري.
بعد ما كتب العقد، موكلي استلم الأرض وعمل حواليها سور صغير وبوابة حديد، يعني حاز الأرض حيازة كاملة وهادئة ومحدش اعترضله.
وللأسف، وبسبب ثقته الزائدة وعدم خبرته، مطمعش في إجراءات دعوى صحة ونفاذ العقد والتسجيل فورًا، واكتفى بالعقد الابتدائي والحيازة الفعلية.
من شهرين، موكلي قرر يبدأ إجراءات التسجيل النهائي، فجالي المكتب وطلب مني أبدأ في رفع دعوى صحة ونفاذ.
أول خطوة عملتها كانت استخراج شهادة تصرفات عقارية من الشهر العقاري عشان نتأكد من حالة الأرض قبل رفع الدعوى. هنا كانت المفاجأة الصادمة.
اكتشفت إن نفس قطعة الأرض تم بيعها مرة تانية من المالك الأصلي لشخص آخر. البيع التاني ده تم بعقد ابتدائي بتاريخ ١ يونيو ٢٠٢٤،
أي بعد عقد موكلي بتلات شهور. والمصيبة الأكبر إن المشتري التاني ده رفع دعوى صحة ونفاذ فورًا، وحصل على حكم سريع جدًا، وقام بتسجيل الحكم ده في الشهر العقاري.
يعني الأرض حاليًا وبشكل رسمي وقانوني مسجلة باسم المشتري التاني ده.
لما واجهنا المالك الأصلي بالأمر، بدأ يتهرب ويختفي ومش بيرد على تليفوناته. من الواضح إنه نصاب وباع الأرض مرتين.
أنا دلوقتي في ورطة قانونية حقيقية. معايا موكل معاه عقد بيع تاريخه أقدم، ومعاه إثباتات سداد ٩٠٪ من الثمن، والأهم إن حيازته للأرض فعلية ومستمرة.
لكن في مواجهته خصم معاه عقد مسجل في الشهر العقاري، والقاعدة القانونية اللي كلنا عارفينها بتقول إن الأفضلية بالتسجيل وليس بأسبقية التاريخ.
المشتري التاني لما حاولنا نكلمه، ادعى إنه اشترى الأرض بحسن نية وميعرفش أي حاجة عن البيعة الأولى، لكن فيه شوية تفاصيل تخليني أشك في كلامه،
زي إن الثمن المكتوب في عقده أقل من سعر السوق، وإنه سجل العقد بسرعة غير طبيعية.
ما هي الدعوى القضائية الصحيحة التي يجب رفعها في هذا الموقف؟ هل هي دعوى بطلان العقد المسجل، أم دعوى عدم نفاذ تصرف، أم دعوى استحقاق؟ وما هو السند القانوني الأقوى الذي يمكن أن أرتكز عليه في مواجهة قاعدة أسبقية التسجيل؟
أنا محامية تحت التمرين، ومسكت قضية مؤمنة بيها جدًا لكنها أكبر من خبرتي العملية وبحتاج فيها رأي حضراتكم. القضية بتتعلق بمسؤولية المنتجات المعيبة لشركة أجهزة كهربائية عالمية ليها اسم كبير جدًا في السوق المصري.
الموكلين بتوعي أسرة بسيطة، أب وأم وطفلين، كانوا شاريين تلاجة جديدة من الماركة دي من حوالي تمن شهور من موزع معتمد وبالفاتورة والضمان وكل حاجة.
من شهر فات، صحيوا الساعة تلاتة الفجر على ريحة حريق ودخان خانق مالى الشقة. اكتشفوا إن مصدر الحريق هو موتور التلاجة،
والنار كانت ماسكة فيها وفي المطبخ كله. لولا ستر ربنا وصحيانهم في الوقت المناسب، كانت حصلت كارثة إنسانية.
الحمد لله قدروا يخرجوا من الشقة والدفاع المدني سيطر على الحريق، لكن النتيجة كانت خسائر مادية فادحة. المطبخ بالكامل اتحرق بكل الأجهزة اللي فيه،
وباقي الشقة اتملت بالهباب والرماد وتلفت أجزاء كبيرة من العفش والأرضيات بسبب الميه بتاعة الإطفاء. الأسرة دي حرفيًا خسرت بيتها واضطرت تسيبه وتعيش مؤقتًا عند قرايبهم.
طبعًا أول حاجة عملوها إنهم كلموا خدمة عملاء الشركة. الشركة بعتت فني من عندها عشان يعاين التلاجة المحروقة.
بعد يومين، استلموا تقرير من الفني بيقول إن سبب الحريق هو ماس كهربائي خارجي في كهرباء الشقة نفسها أو سوء استخدام، وإن المنتج بتاعهم سليم ومفيهوش أي عيب صناعة، وبالتالي الشركة مش مسؤولة عن أي حاجة. ده طبعًا كلام عشان يهربوا من مسؤوليتهم.
الأسرة لجأتلي. أول حاجة عملتها إني طلبت من خبير هندسي استشاري متخصص في الحرائق إنه يعمل تقرير فني محايد.
الخبير بعد ما فحص حطام التلاجة والأسلاك، كتب تقرير قاطع بيقول إن الحريق بدأ من داخل وحدة الموتور والكمبروسر نتيجة عيب فني في التصنيع أدى لارتفاع درجة الحرارة واشتعال المواد العازلة، ونفى تمامًا وجود أي سبب خارجي للحريق.
الأهم من كده، إني أثناء بحثي عن قضايا مشابهة، اكتشفت جروبات على فيسبوك لناس بتشتكي من نفس الموديل بتاع التلاجة ده بالذات.
لقيت أكتر من عشرين شكوى من ارتفاع حرارة الموتور بشكل غير طبيعي، ولقيت حالتين تانيين حصلهم حريق بنفس السيناريو بالظبط في خلال السنة اللي فاتت. ده معناه إن العيب ده متكرر في الموديل ده وإن الشركة على علم بيه ومبتعملش أي حاجة.
المشكلة اللي بواجهها دلوقتي هي إن الشركة رافضة تمامًا أي حل ودي. المحامي بتاعهم بيتعامل معايا بتعالي شديد، وبيقولي إن موقفهم سليم وإننا لو روحنا المحكمة هنخسر وهندفع أتعابهم كمان.
واضح إن استراتيجيتهم هي ترهيبي أنا والموكلين بتوعي عشان نيأس ونسيب حقنا، خصوصًا إنهم عارفين إن إمكانياتنا المادية متسمحش بمعركة قضائية طويلة ومكلفة ضدهم.
بعيدًا عن رفع دعوى تعويض مدني عادية، هل فيه أي مسارات قانونية تانية أقدر أمشي فيها عشان أضغط على الشركة بشكل أكبر، زي تقديم بلاغ لجهاز حماية المستهلك أو أي جهة رقابية تانية؟
.png)